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2010豪宅继续狂欢? 关注品质勿将投资变投机

发布日期:2022-01-09 20:28   来源:未知   阅读:

  告别金融海啸肆虐下阴霾密布的2008,别墅市场在09年开春后走上了复苏之路。

  回顾09,别墅市场盛宴重启,量价齐升。限外令的解除,释放了一大部分境外高端人士的购房需求;而信贷政策放松和通胀预期,也推动国内的高端置业者纷纷入市购买房产。投资主导的需求大量释放,促进了京城豪宅市场的活跃。

  临近岁末,这厢22号地王的出炉刚为别墅市场的发展开启了一扇想象之门,那边迪拜危机又为中国火爆的房市中蕴藏的泡沫和风险敲响了警钟。展望来年,高端住宅市场的发展将迎来哪些变与不变?豪宅盛宴是否具有可持续性?在新的市场和政策环境下,来年别墅产品会扮演何种角色、有多大空间?

  为解答上述问题,搜狐焦点作为专业、权威的网络媒体平台,特邀请知名业内专家、开发商和代理机构的代表共聚一堂,对09年北京高端住宅市场局势进行解读和盘点,并判断和预测2010年的发展趋势。供业内和广大网民提供客观实用的指导和参考。

  【主持人】:各位搜狐焦点的网友,大家下午好,欢迎来到我们的住交会现场,关注现在正在进行的系列论坛之“投资热推高 2010豪宅盛宴能否继续”这个线,别墅市场盛宴重启,量价齐升;限外令的解除,释放了一大部分境外高端人士的购房需求;而信贷政策放松和通胀预期,也推动国内的高端置业者纷纷入市购买房产。投资主导的需求大量释放,促进了京城豪宅市场的活跃。

  临近岁末,随着地王的不断出现,也为别墅市场的发展开启了一扇想象之门,那边迪拜危机又为中国火爆的房市中蕴藏的泡沫和风险敲响了警钟。展望来年,高端住宅市场的发展将迎来哪些变与不变?豪宅盛宴是否具有可持续性?在新的市场和政策环境下,来年别墅产品会扮演何种角色、有多大空间?

  为解答上述问题,搜狐焦点作为专业、权威的网络媒体平台,特邀请知名业内专家、开发商和代理机构的代表共聚一堂,对09年北京高端住宅市场局势进行解读和盘点,并判断和预测2010年的发展趋势。供业内和广大网民提供客观实用的指导和参观。

  下面,首先我介绍今天到场的嘉宾,他们是:泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男先生;润泽地产市场部总监张昊先生;

  )营销总监金奕含女士;远洋万和城)营销总监马能超先生;中广信的卞明先生,非常感谢各位嘉宾的到来!去年这个时候,我们关注的还是如何渡过这个寒冬,但是今天我们坐到这里又是另外一种心情。今天坐在这里的嘉宾代表了两类住宅产品,一类是别墅市场,一类是高端公寓市场。今年由这两类产品共同构成的豪宅市场,走势强劲,今天到场的嘉宾所代表的项目也都在市场上表现不俗。下面我们首先从泰禾集团总裁助理、品牌总监沈先生开始,从今年下半年我们整个的销售成绩来看,

  )和东区的运河岸上的院子)多次进入北京别墅市场前十名,而且在3千万以上的别墅中表现更是骄人,请您结合今年市场的表现对今年市场做一个盘点。

  【沈力男】:我们这个项目分东西两个区,刚才说我卖得很好,这是事实!我们自己盘点一下,在千万级以上的别墅,单价在3万以上我们肯定是冠军,在千万级别墅里面,我们也是排了第一。我们提了一个口号,叫“钻十”,实际上我们实现了这个目标。

  从今年的市场来看,因为我们的推广期基本上是在下半年,实际上我们真正的销售就两个月,上半年基本上没有推广,这两个月自己是比较满意的,有一个放量的增长,除了产品的因素之外,因为整个的泰禾集团也走一个精品、高端路线,精心的打造这两个投资项目,希望带动别墅,成为一个样板的体验;另一个方面,有没有投资需求?有没有这样一种表现?我想我们这样一个分析,从我们客户来讲,我们认真的分析了我们客户购买情况,我们基本上90%的客户应该都买的第一居所,这个跟很多人的看法不是很一样的;另外,分析他们的资金实力,他们基本都上都是亿万富翁,因为买得起这样的产品,至少都是1千万以上的,他一定有非常大的实力,有的客户

  就要花几百万进行装修。所以,对他们来说,我觉得该出手时就出手;另外,他是喜欢的时候就出手,这对他来讲,我觉得他对于市场,市场一有风吹草动,他是有感觉的。我把我们的项目当做住宅市场上的航空母舰,我这边感觉还是很好的,只要他认可你的产品,只要他觉得可以,那么我觉得他就可以把它购买下来。

  当然,如果单纯讲住宅是不是投资?可能也不是特别完整的,因为住宅产品本身是一个复合需求,成功人士买别墅的时候,同时考虑到保值的需求,我觉得是很真实的。像我遇到的客户他们可能都有多处购房,多个城市购房的经验,但是很多人跟我讲,他买了很多栋房子,但是从来没有卖过,他觉得是非常好的。另外还有一点为什么高端物业比较好,特别是别墅比较好,我觉得可能还是价值稀缺,我们容积率是0.3,我相信在北京找这样独栋容积率的别墅是没有的。不管市场怎么变,稀缺的资源不会变,过去我们非常在乎同行拍我们的院子等等,现在我们都敞开来谈。稀缺性加上市场上多种因素的叠加,导致它很看好,应该还有一个比较好的走势。

  【主持人】:谢谢沈先生。根据现在北京的土地政策,0.6以下的土地以后是很难批出来了,现在市场上0.6以下的低容积率的别墅确实被很多买家看好。

  下面我们请润泽地产的代表谈一天。润泽地产今年有两个项目在市场上都表现很好,一个是

  ),还有一个是润泽悦溪)。我们问一下张昊先生,您结合润泽地产今年销售走势分析一下您对这个区域高端市场的看法?

  【张昊】:谢谢主持人!首先今年的润泽庄园销售到目前为止大概有17个亿左右,主要集中是在今年的4、5月份,如果抛开08年市场低迷一年不算的线月份,对别墅来讲是一个热销的季节,因为别墅主要卖的是环境,所以在春暖花开一直到秋天时节,这段时间内从今年的小阳春开始,楼市回暖之后,润泽庄园销售势头有一个缓慢的上涨,尤其是到了8月份以后,销售量剧增,当然这跟我们办理证照的手续有一定的关系,因为6月份的时候润泽庄园入住,所以8月份销售剧增,10月、11月基本上每一个月都达到3个亿的销售额。

  从润泽地产的月销售,尤其是今年的春节过后,看润泽悦溪是在去年楼市最低迷的时候开盘,10月18号,当然也取得了比较好的成绩,第一期几乎被一抢而光;但是过了春节以后,因为它是小户型,来看房的由原来捷达、宝莱这样的车,变成奥迪A4、A6,甚至有宝马车。

  【张昊】:其实自住和投资对房地产来讲是一个很混淆,不是很明确的一个概念,很多客户给我们的反映,他们对人民币通胀预期可能靠投资房地产抵御这种风险。所以从润泽悦溪春节过后的表现,很多高端人群在春节后已经开始进行房地产投资,而且这个热情一直到了8月份以后全北京市尤其是越贵的房子卖得越好,所谓的豪宅,尤其10月份达到一个顶峰,所以,我觉得市场信息起了非常大的作用,政府的政策,对人民币升值的预期,人民币通胀的预期。

  【主持人】:谢谢张先生。下面我们想请中广信的代表给我们谈谈,年初预测的时候,很多人预测今年的高端市场两头热,一方面是高端非常紧俏,另一方面经济型的房子是供不应求。至少现在来看不分高、中、低端了,每一个价格层面都有一些代表性的项目卖得比较好,您手头代理了两个项目,其中位于不同的价格端,一个是原生墅,它是位于南城,有联排、叠拼类还有花园洋房等组成,我们知道卞先生现在还代理了怀柔的雁栖半岛,是一个占据了非常好自然资源的项目,但是到现在为止还没有开盘,应该是也是属于一个储客的阶段了。您结合这么多年来的经验给我们分析一下,今年咱们市场上我们高端地产如此供不应求的原因在哪一个地方?是大家投资性需求居高,还是自住性需求非常旺盛的?

  【卞明】:谢谢主持人!刚才主持人说到成交量的上涨,现在在房地产所有产品里面,中、高、低端今年都有一个非常好的业绩。刚才说到我们的原生墅项目,今年已经是尾盘了,已经剩最后几套了,其实入市的量就不大。在今年销售的时候,本来量也不大,作为尾盘,我们也符合开发商的心理,在销售速度上会有一定的控制。其实今年的业绩并不是很多,实际上我们在控制,如果放开了相近很快就会消化掉。

  ),今年也是到了尾声,三期尾声阶段,今年也是取得了相当不错的成绩。前几个月在北京的别墅市场上从套数上来讲是前五名,包括我们现在在北京所接触到的4、5个住宅项目,都卖得非常好,原因比较多,首先想说一个现象,我感觉最近一两个月市场的热度又有新一轮的增长,从现在各个售楼处反映上来的情况,现在客户甚至可以用“疯狂”来形容,我们原来觉得排号都没有问题,但是一放出去风声,很多客户都来排号,这是来自市场一线非常真实的现象。从个人来讲,我6月底在望京看了一套房子,当时那个房主报价是1万4,前两天我再去看,基本上那边的房价是2万多了,现在每一个月价格成长是8.8%左右。我回想一下07年的时候,我也算了一下,07年是市场最火爆的时候,每月的价格涨幅是6点几,意味着今年下半年北京市场房地产价格攀升速度高于07年了。这种现象到现在,我觉得值得关注,非常值得我们房地产从业人员关注这个现象,价格的快速攀升以及市场亢奋的状况。

  说到它的原因,原因应该很多,包括通胀预期,全球都在印钞票,非常低的利率环境,现在煤、米、油、电、气都在涨价,前两天我看到一个数据,从9月份以后,居民存款已经下降,也就是说居民存款已经搬家了,往哪儿搬呢?肯定是保值增值的地方,一个是楼市、一个是股市。居民存款总量在下降的话,上证指数一定是上涨的,这也可以部分的解释现在这种需求。原来我们在讲北京需求的时候,我一直个人觉得基本没有泡沫成分,因为北京有太多自住性需求、改善性需求、投资性需求,另外北京还有恐慌性的需求,可能一个小孩一毕业,还没有女朋友,父母说,早晚得结婚,现在房价涨得那么快,结婚用。当然最近一段时间出现了很多通货膨胀恐慌性需求,就是说它现在把银行里的钱很着急的拿出来放到股市和银行,因为放在银行就是负利率,通货膨胀预期在这里非常强的,所以这个需求是比较突出的,可能在进一步的推升房价,这个需求是值得咱们观望的。但是从大的需求来讲,因为今天在座的可能都是高端的住宅,别墅、豪宅,相对来说,我个人写的博客,我觉得现在北京市我个人判断是泡沫的初级阶段,但是相对于其他城市的住宅,比如说五环周边的住宅,我们这种占有稀缺资源、占有土地资源的高端项目,这种项目风险性是很小的。所以我觉得长期对于豪宅项目、对于别墅项目依然看好!

  【主持人】:谢谢卞先生,您从各个因素给我们分析了一下今年我们这个市场的火热甚至达到亢奋状态。前面三位代表主要是代表别墅项目,下面我们请今天到场两位高端公寓的项目,首先请远洋公馆的金女士,今年高端市场价格不断的摸高,我们远洋公馆也是千万级的代表,所处的也是燕莎核心商圈,我们想请金女士结合您今年以来的销售以及您接触过的客户的心理变化给我们谈谈高端市场的变化。您觉得促进今年销售这么好的主要原因有哪些?

  【金奕含】:首先给大家介绍一下我们远洋公馆项目,因为这个项目可能它的知名度不是很高,但是它又是一个实实在在的豪宅,从地段、从产品、从它对应的人群等等,包括从它的价格角度来讲是一个实实在在的豪宅。

  那为什么它的知名度不是很高?主要还是我们在推广方面没有想让它知名度高。其实如果一个开发商想要炒作一个项目的话,想要让它有知名度是很简单的,我们大面积的投一些广告,在业内杂志上刊登出项目的信息,很快就可以传播开。那为什么我们没有去这样做?主要还是考虑到没有这个需要,因为本身我们不用大面积推广的情况下,产品的销售已经非常的好了。那在这样的成绩下可能我们会考虑让我们推广的效率更高一些。

  远洋公馆这个项目是远洋地产目前在售的一个最高端的产品,它的位置首先非常好,在东三环三元桥的东南角。远洋地产拿到这块非常好的土地以后,我们的考虑就是一定要把它打造成为远洋地产也好,或者说区域市场也好最有代表性、最有特点的土地。所以,我们在产品的设计、规划、服务等等下了很多的功夫。在销售的整体的周期,在期房的阶段我们接受了一小段时间的认购和销售,后来考虑到为了把这个产品踏踏实实的做好,我们中间封盘了一段时间,在它变成真正意义的现房以后才开始正式销售,也就是我们今年的7月25号这个项目正式的现房开盘,96套房到今天为止4个月的时间吧,已经销售了80%,目前现在还有10几套房源。

  实际上,大家都知道今年的市场从3月开始启动了,也就是大家都所谓的小阳春;中间经过4、5、6月的热销,从7、8月量有一点点的停滞,再到后年金9银10,大部分的项目还是处在量涨价跌的情况。我们实际上7月底的时候开盘,市场最火的第一拨小高潮已经过去了,我们赶到了一个尾巴,接下来市场有一点点的变淡趋势,那么,在这样的环境下,我们仍然能够做到三个多月的时间销售了4个亿,而且销售均价在4万多的样子,还是比较高的,我们最高的单位可能是单套均价已经过了5万,5万以上。我不说别人的产品,也不说其他的市场环境,但就我自己操作的这个项目,单就我自己的亲身感受和体会来讲,今年的市场确实是没得说。

  从我们接触的客户,也看到了一些变化。去年期房的阶段,我们接受过一段时间的认购和客户积累,那会儿我们做的统计,客户里面有92%的客户全部都是自住的,只有8%的客户是考虑投资;那么到今年的1月我们最新的统计数据,已经有40%的人是考虑投资了,60%的人是自住了。所以说,客户的心理变化也足以说明这个市场的热度。当然我同意刚才卞总的意见,我认为居住的需求也好、投资的需求也好它都是实实在在的需求,只要有实实在在的需求,我们就不能说它是纯粹的泡沫,可能会有泡沫的成分在里头,但是如果有真正的需求,那就是说这个市场就没有理由不好!

  再一个我想说一下可能刚才您也问到对于后面市场怎么看?我倒是觉得从豪宅、从高端别墅的角度来讲,由于我们各位嘉宾也都提到,可能是我们对应的客户都不是一次、两次、三次需求的,那么他们未来对产品的需求也好、要求也好,未来的市场整体来讲,我同意卞总的意见是看好的!就个案来讲,肯定还是你做得产品做得越到位,你的地段越好,那么你的服务做得越好,可能未来会有一个分化,可能不同的产品走势还是不一样的,但是总体来讲我对于整体的市场都是非常有信心的!谢谢!

  【主持人】:谢谢金女士。通过刚才金女士的介绍,我们可以明显的感觉到,今年随着市场的热度不断攀升,我们投资型需求的确有所增长,前面卞总也说了,可能是市场的信息在里面起作用。下面我们问一下远洋万和城,比起远洋公馆的相对低端,远洋万和城知名度很高,它是属于在北四环开发的一个高端公寓,请您结合远洋万和城给我们谈谈您觉得今年市场投资性需求和自住性需求各占多大的比例?真的如前面嘉宾说的泡沫成分不是很大的。

  【马能超】:大家好!今天焦点这变组织了这个话题叫做高端产品,别墅也好、豪宅也好,今天坐在这儿的一类是别墅,一类是城市豪宅,我负责的项目是北四环沿线,鸟巢往东沿线的项目。从今年春节过后,我们的成交量也好、成交速度也好比起去年有明显的变化,2、3月份开始一直持续到11月份,项目售价也在不断的提高。年初的时候我们大概是2万多,现在我们的均价是4万5,最高的价格一直到了4万9。

  大家会奇怪,这个是不是同样的产品?因为市场好,价格在不断的攀升?实际上不是这样的。首先,我们这块地在最早做规划的时候,因为它也是一个90、70的项目,我们原来卖的都是小户型为主,后面我们卖的都是200平米以上的大户型。而且我们今年的市场走势跟我们原来的预期应该说是差不多的,我们把大的产品放在了后面。

  刚才提到投资性和自住的比例,因为远洋万和城这个项目它是一个综合体,除了住宅以外,还有商业、

  配套,所以这个项目自住性的客户一直都是比较高的,去年的时候能够占到95%;从今年6月份往后吧,现在这种客户的比例是越来越多了。这个有两点:一点是原来购买产品的客户,后来看到这个市场价格不断的往上走还继续购买,第二套房就开始投资了;还有一套是线以上的大户型,这类客户有一个特点,是多次买房,重复置业这样子的,他们买过北京的房子,又买别的房子,在北京可能有很多处房子,既有公寓,也有别墅,在别墅住的时间长了,又到公寓,这类客户比例在慢慢的上升。这单独就我们远洋万和城一个项目来讲。那么,从北京市整体的高端公寓,城市高端公寓来看,今年的成交量也好,套数也好一直都是走上升的路。大家如果关注北京市建委交易网的话,上边每一个季度都会有一个销售价格的排行,它会把30个卖得价格最高的按顺序排出来;一季度北京前30个项目它们平均的价格应该是在28000左右,大概是卖了648套;那么,到了二季度这个价格上升到3万2了,上升到9百多套了;到三季度的时候,售价已经是3万7、3万8了,里面大部分的项目都是3万以上,价格高了,但是成交量并没有下来,套数变成了13、400套了,我估计到了四季度末的时候,这个价格还会往上走。

  所以我觉得对于城市高端豪宅来讲,客户不光是考虑实用的居住价值,更多的是考虑到投资或者说资产保值,因为跟普通的老百姓和大众,他的恐慌心理肯定是怕房价高,买不到房;而这些高端客户也有自己的恐慌,就是手头的资金怎么处置更加安全。所以在目前金融危机大背景下,包括山西煤矿整合的背景下,这些客户是希望把你的不动产也好、黄金也好变得更加稳固。所以我个人觉得今年上半年这种趋势还会继续的延续下去,因为在我们售楼处现场会看到这样的客户还是很多的,他们这种需求也是非常迫切的。

  【主持人】:问题分为两轮,第一轮请各位总结了一下今年市场行情;下一步我们想请各位分析一下对市场的看法,还是接着问马先生,马先生已经给我们展望了一下市场,但是市场上现在不确定的因素非常多,去年12月份各个企业最关心的问题是我们怎么过冬,可是3月份以后,很多企业上半年就完成了一年的目标,可是说销售形势急转直上。现在我们大家坐在这儿,对明年的市场都充满信心。但是我们也知道近期关于政策变数的讨论也是很多的,您觉得明年影响我们这个市场都有哪些关键性的因素现在还不能确定?在明年的市场上有可能存在的变数?

  【马能超】:还是分三个方面来说,首先是刚才提到的政策,中国的行业受政策影响还是非常大的,有一些跟我们购房者利益相关的,利率的政策,期税的政策,这些政策如果年底、年初有比较大变化的话,肯定会对市场产生影响;第二个是市场上的供应量,大家知道07、08左右的项目,很多开发商没有拿地,所以今年的供应量是比较少的,今年上半年出来的项目比较少,那么我们预计在下半年会有很多项目一起出来;第三个从单独的项目本身来说,也要有一个应对市场变化的策略,拿我们远洋万和城项目来说,售价在不断推升,实际上我们的品质也在不断的推升,已经卖出去的房子按照原来的合同标准还要上一个台阶,也是为了应对明年有可能变化的一个市场。

  但是,不管市场怎么变化,我觉得对于高端住宅,尤其是对于热点区域,稀缺性非常强的热点项目来说,因为周边的地价在不断的攀升,那么卖出去的房子,剩下的房子越来越少,所以相对住宅来说,它应对市场变化的能力更强一些。

  【主持人】:还是看好我们高端保值、增值的价值。下面我们问一下金女士,我们确实感受到下半年包括现在很多高端人士确实处于保值、增值的状态,但是比较一下我们的收益率或者说我们的稳定性,因为很多人有一个问题,我是买高端公寓还是买别墅市场,现在市场也在不断的变化,传统上高端公寓投资曲线高与别墅市场的,但是前一段时间22号地王拍出来以后,有可能我们别墅的行情开始走向一个独立的行情,人们开始意识到它跟我们普通的房子是不一样的,有可能出现一个跳涨的局面,现在这种形势下,针对我们的置业者有什么建议,我们如何针对自己的情况选择合适我们自己的投资产品?

  【金奕含】:别墅也好、高端公寓也好,我觉得刚才也说了一下我们统计的数字,我们项目虽然是一个个案,但是可能它跟市场这方面情况也不会有很大的背离。作为别墅也好、高端公寓也好,我相信各个项目,可能它很大一部分还是自住,投资可能仅仅只占了其中的一小部分。所以说,可能一提到高端、别墅、公寓,大家就会把它跟投资联系起来,但是实际上我觉得这里面有一个概念性的小问题,实际上豪宅也是有它的居住需求的,也是有刚性需求的,因为我们可以拿着我们自己的切身体会来做一个比较,比如说我们作为外地人刚刚到北京,可能我们先是租房子,然后经过一段时间的打拼,可能有了第一套普通住宅,随着事业的不断发展,收入的增加,可能我需要有一个更好的居住环境,可能我要考虑到一套公寓;那么,有了公寓以后,可能我又考虑到我需要渡假,有一个更好的生活质量,可能周末的时候我想去郊区住一住,然后我再考虑买上一套别墅。

  实际上,我觉得豪宅它的主要功能不单纯是为了投资而来的,我还有另外一个观点,就是做投资的选择,选择产品的时候也一定要选择适合居住的,就是说如果这个项目不适合住,谁要说我们这个项目不适合居住,只适合投资,那么这个项目做投资的时候也真的是值得考虑。为什么?因为房子本身的第一属性就是居住,如果它不适合居住的话,那它的投资价值也是无从谈起的。

  在这两个观点下,我觉得投资别墅也好、公寓也好,我觉得是不冲突的,因为别墅和公寓是两种不同的生活状态或者说两种不同的生活要求。单纯从土地来评估的话,可能土地的成本别墅一定没有公寓贵,因为高级的城市公寓全部都集中在城市的核心区,土地的稀缺性无疑是要比别墅更高一些,更稀缺一些;那么,如果从自己自身的居住需求来讲,这两项产品既不互相矛盾,也没有什么可比性;换句话说,我喜欢住别墅的人可能就不考虑在城市里面拥挤的感觉;如果我要住在城市核心区,我要有商务、社交在这个圈子里头,我的朋友、我的公司、我的生意伙伴都在东三环,那我也绝对不会考虑住在郊外的,因为生活不方便。

  所以,我觉得选择别墅也好,选择公寓也好,未来都会有它的升值空间,因为大势我们是看好的,那么别墅和公寓都会有它上升的空间。具体的就是说是别墅涨得多还是公寓涨得多,这个只有算命先生能算出来了,我们没有人能够真正准确的说出来,而且别墅也好、公寓也好,我还是刚才的观点,就是说还是要分具体情况具体分析,同样的别墅可能也是涨幅不一样的,可能跟它自身的产品也有关系;同样的公寓也是一样的,所以我觉得这个不是有非常绝对的可比性。

  【主持人】:谢谢金女士,确实居住性也是考虑我们投资产品非常重要的因素,因为我们现在明显感觉到一些高端公寓也好,别墅也好,如果居住空间好,升值空间也会非常高,如果一些世界知名项目,前期入住率非常低,尽管它的品牌也好、地段也好不错,但是后期的升值潜力确实是值得大家考虑的。

  下面我们也想请卞先生给我们分享一下他的观点,您代理的项目中有两个都位于南城,南城也是今年一个很热点的区域,区域地王不断诞生,各种各样的利好不断,而且我们知道可能这个月的10号南城原生墅旁边马上有两块地块来拍卖,按照我们现在市场土地火爆的状况而言,非常有可能创下新的大兴地王。您给我们分析一下,当前的形势之下,您如何看待南城未来的发展?

  【卞明】:说这个问题之前我简单说一下主持人刚才说的09年预测,说到预测是挺痛苦的一个事,因为预测的话总有一个准和不准的问题,而我们从个人角度简单做一个分析,我们分析明年的房地产市场,我们的宏观层面怎么看利率和国家宏观政策。现在来讲从整个国家三季度GDP已经超过8%,预计四季度会上到10%,全年保8是没有问题的。那么,在全球还在金融危机阴影没有走出来的时候,GDP接近10%,除了个别的国家抬高利率之外,大多数的国家会把低利率政策延迟一段时间。低利率政策就意味着市场上的钱比较容易得到,这是一个比较大的背景。

  再看产业政策,房地产这个产业政策,应该说今年宏观经济被拉动、被V字型反转,很重要的一个行业就是房地产产业,现在宏观经济刚刚处在反转,还没有突飞猛进的时候,国家对房地产行业应该不会采取一种急切收回优惠政策的手段至少应该有一些过程,至少对明年一季度、二季度还是比较看好的。

  微观层面我们可以看一下北京市场量房的资源,这个存量房是比较少的,特别是今年年底。刚才说到房地产火爆,只要有房都能够卖得出去,实际上还是供应量的问题,供应量比较少。马总也提到了,明年年中以后可能有大量的土地上市,意味着明年的三季度会有很多土地的增加。直观看,股市最近也创了历史的新高,大量的钱进入股市,大家对股市的判断还是挺乐观的,股市、房市一般来讲股市先启动,房市也会跟着不错。从这些方面看,大的宏观形势还是利于房地产发展的,我个人判断,明年应该是一个高位徘徊、高位盘整的局面。

  具体到区域,如果现在我们的投资者也好、购房者也好,买房的时候应该要有甄别,因为现在的客户非常亢奋、非常激动,买房的时候要有选择,我们现在要选择投资风险低的,现在很多资产搬家,无非是大家想把资产保值增值,什么是保值增值?如果我有1千万,不是考虑让1千万变成2千万,而是首先让1千万保值,这种情况下,我们产品性质上一定要选择好,比如说在座的这些项目,低密度的别墅项目,占有城市核心资源的高端公寓项目,比如说远洋万和城紧挨着四环,还有芳草地小学,这样的位置投资风险是非常小的,还有远洋公馆,挨着燕莎城,再说我们的润泽悦溪,土地的占有越来越会升值的,这些产品都是值得我们投资的,就是产品的选择一定要选择高端别墅和高端公寓。那么区域选择上要选择相对热点的区域,比如说刚才提到大兴黄村这个板块,上午刚刚从这个板块过来,帮朋友卖一套二手房,前两天是230万挂出来,马上有5批客户去看要他的房,他马上涨了10万,还有3、4批客户去看。大兴去年6、7月份开了几块地,当时价也就是6、7万,有好几个开发商进去,保利等等;另外还有交通线路的开通,大家有机会可以去看看,那个市场应该会成为明年热闹的市场。

  还有刚才主持人说的黄村两块地,那两块地离得非常近,位置非常好,就在地铁边上,预计年底开发商几百亿现金持有的情况下,会有地王出来,让大家拭目以待吧。

  【主持人】:谢谢,接下来我们问问张昊先生,因为他所在的地产项目是在我们的亚奥核心区,在今年的土地市场上也是非常热。我们前天拍出的亚奥钱的三块土地楼面地价也是到了1万8,但这块地是商业地产,可能跟我们在座的住宅市场有所不同。我们也知道亚奥核心区其实还有一些没有上市的低密度产品,他们出来以后,我们低密度产品势必有一个推高的预测;甚至有业内人士说,下一代的地王就有可能诞生在我们亚奥产品,那么对这个区域高端产品未来的判断您有什么看法?

  【张昊】:我们公司现在有四块地,统称叫润泽公园居住区,西离国家奥林匹克有3公里左右,东侧是清河公园,本身占地是150万,开发用地是100万,50万平米的地都是用来作绿化的,尤其是现在正在销售的润泽庄园是0.7的容积率,但是被25万平米的公园包围着。现阶段润泽庄园也推出了这个地块最顶级的产品,1100平米,大独栋的产品,三面都围着花园,大概从4千万起,尤其今年北京国奥板块随着奥运会的结束以后,奥运会给那边带来的非常宝贵的遗产就是周边道路设施、公共设施的改造,所以今年奥运板块非常火热,包括我们润泽公园居住区有华贸、中体等四块地,竞争也比较激烈,但是这块土地的稀缺和周边配套的齐全也为房产的升值发挥了一定的作用。

  其实大家能看出来,今年市场转暖了,无论在座这几位朋友所处的豪宅项目,其实相应的普通住宅也卖得非常好,而且都是在量价齐涨,也有一个说法说价涨量跌,价涨量跌主要是由于大家手里的货少了,07、08年货供应量非常少,所以也导致了市场需求不多,因为大家都是观望态度,09年才释放出来,但是释放出来以后,由于供应量少,带动了价格的上涨。其实影响价格第一个是市场信心;第二个最关键的就是供应关系,尤其是供应量的问题,对于供应来讲,尤其北京,有人说是世界华人的聚集地,它的供应量是很重要的,如果市场信心没有大幅度的下跌,而且08、09年土地供应并没有那么乐观,而且现在又出现面粉比面包贵的现象。

  我们东北侧比我们远的那个地产,22号线万,我们现在独栋还不到3万,而现在市场供应的土地,如果在市区的线,大兴这段时间也比较高。所以我觉得明年、后年价格还是在上升的。

  【张昊】:这个是肯定的;但如果给一些建议的话,对于开发商来讲,其实我们在座几位大家现在都非常关注产品的研发,尤其是对应高端人群,其实中端的人,所谓中档消费者一样,老百姓买的都是一个质量,只要你的产品好就不怕卖不掉,对于消费者来说,如果你是投机,那你要小心,投机肯定有风险,无论是股市还是楼市。

  【主持人】:之前奥运会的时候,这个板块非常被看好,大家很多人说是概念炒作;但是现在奥运开完了,我们发现奥运板块不只是一个概念,确实成为我们非常热的一个板块。最后我们请我们沈先生谈谈,因为确实在我们的住宅产品当中,沈先生代表的产品可以说处于顶端的一个产品,尤其是我们现在22号地拍出来过后,很多人对北京这个高端市场说又打开了一层天花板,原来大家对推出产品的想象是5万块钱到头,而现在22号地楼面地价是3万,大家又觉得我们高端别墅产品又上了一个台阶,就是不断的摸高。从总价上看前几年大家都说千万别墅,在对千万别墅感叹的时候,今年北京有亿万别墅的出现,不仅仅是出现,确确实实已经卖了好几套亿万别墅了。感觉北京别墅顶端还在不断的爬高,有很多人甚至是觉得有可能在几年内有接近上海乃至于香港的趋势,我们想请沈先生谈谈您对别墅发展的看法?还有结合到我们品质的问题,确实当产品卖到这么贵的时候,您任何支撑住这个价格?因为地还是原来的地,前几年拿地成本也不是那么高,可能是随着市场行情价格上涨了,从产品层面,怎么样让客户觉得我掏这么多钱买,我买得值呢?

  【沈力男】:谢谢!刚才主持人讲的拿的这块地,容积率什么都算出来,应该说对别墅市场有极大的想象空间,而且这个想象空间是谁带来的呢?是国企带来的。国企是大哥,我们都是小弟,这个空间是很有想象的。那么,北京的高端物业我觉得精装公寓来说这个价格是可以认可的,它把产品做到品质,也打造出一个豪宅的概念,从这个角度上讲,地段不是特别重要的,而是卖地上创造的那些东西,这对过去豪宅有很大的颠覆,因为过去评估的角度来讲首先是评估房屋的年代、朝向等等这些因素,现在精装修的成分,过去评估五年是折旧的,因为你装修再好,装修是要折旧的,新材料、新产品不断出来,它是过时的;现在我们讲豪宅是我们这个市场的一个显著特征。

  那么从客群来讲,我们的客群是能够接受高端公寓的客群,这也是符合中国人的观念,大家开玩笑讲,10亿中国人8亿农民。我觉得再往下发展应该是轮到别墅唱大戏了,从目前的客户角度分析,我们的营销总监那里分析,买我们项目最多的是什么?是公寓业主,是高端公寓的业主,他公寓住了一段时间之后,他觉得他需要一套别墅,需要一套高品质的别墅,所以我们希望公寓伙伴卖得越多越好,我们的潜在客户,一点都不矛盾的。

  从大市场来讲,北京现在可能远远的低于上海、深圳,从这个角度上讲,跟北京首都的地位也是有想象空间的,这个我想未来是值得期待的。

  那么,再讲到刚才说的支撑它的的是什么?我想支撑它的是稀缺的资源,像我们这样一个项目其他的地方找不到的。从区位来讲,北京今年非常大的区位,一个是南城开发,另外一个是CBD东扩,像我们这个区域很多业主是国贸CBD的企业家和精英人士,他们发现到我们那里去比较好,而且它还打造了一个低碳的概念,这跟我们项目非常吻合,因为我们别墅有一个原生态的河流和8万平米的景观,这样的子我想是不可再生、不可复制的。

  另外从产品方面,我想除了资源,你要对得起资源,产品上一定要做到精益求精,我们有一个理念就是“品质高端”,无论从哪一个方面来说都是非常完美的,无论是景观还是产品都是非常细致的。我们做过一个统计,看中我们项目的第一位是什么?大家写的都是品质!我想,资源加上品质、加上服务,加上包装,取得这样的价值。

  【主持人】:谢谢沈总。时间有限,今天的论坛即将结束,最后请每一位嘉宾送给我们的业主一句线年置业的一个建议。

  【金奕含】:城市的资源已经越来越少了,城市的土地也越来越少了,如果您有这方面的需求,请抓紧时间下手,要不然就来不及了!

  【卞明】:前两个一个说别墅,一个说公寓,我说哪一个都不太好。相对于上海来讲,北京不管是别墅还是公寓现在都是低端,请大家尽快出手!

  【马能超】:我就说一句,我觉得为了购房有保证,我觉得还是要选择品牌开发商!

  【主持人】:谢谢!今天非常感谢各位嘉宾给我们带来了很多真知灼见,对开发商来说,希望在目前市场情况非常良好的情况下,我们开发商能够想在前头、做到前头,把我们的品质打造好,为我们的网友和置业者带来更好的产品。作为我们置业者来说,在嘉宾形容的亢奋情况下,还是要保持清醒的头脑,认准优质开发商,认准核心的区域,认准投资和自住兼举的产品来进行我们的选择,谢谢大家!